Energetische Modernisierung

Energetische Gebäudesanierung und Mietrecht

Der Hauseigentümer kann frei über die Sanierung seines Hauses entscheiden. Ein Mieter kann jedoch nicht auf eine energetische Sanierung bestehen. Dafür fehlen die juristischen Anspruchsgrundlagen. Der Vermieter ist nur zu Instandsetzungsarbeiten verpflichtet d.h. zur Beseitigung von baulichen Mängeln aufgrund von Alterung und Abnutzung, die sonst den vertraglich vereinbarten Mietgebrauch stören.

Modernisierungen stehen jedoch im Belieben des Vermieters.
Es ist noch nicht höchstrichterlich geklärt, ob dies auch für energetische Sanierungen gilt. Schließlich wurde ja aufgrund der Energieeinsparverordnung EnEV 2009 eine Nachrüstungspflicht normiert, deren Nichteinhaltung als Ordnungswidrigkeit geahndet wird. Die bisherige Entscheidung des LG Berlin billigt dem Mieter weder Mietminderung, noch Schadenersatz wegen unnötig hoher Heizkosten zu.

Dieses Spannungsverhältnis zwischen EnEV und Mietrecht wird sicherlich interessant, zumal das MietRÄndG (Referentenentwurf vom 25.10.11) nunmehr die energetische Modernisierung  (Einsparungen von nicht erneuerbarer Primär- und Endenergie und nachhaltiger Klimaschutz - auch ohne Bezug zur Mietsache) regeln will. Wann dieses Gesetz in Kraft treten wird ist noch unklar, zumal die geplanten §§ 555a – 555f BGB und §§ 559-559b BGB eine Diskussion entfachen, wo die Grenze zwischen „Eigentum verpflichtet“ oder „Enteignung“ liegt.

Der Blick soll deshalb auf eine einvernehmliche Alternativlösung zwischen Mieter und Vermieter gelenkt werden: die Betreibergesellschaft für ein BHKW / stromerzeugende Heizung / KWK-Anlage
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), der die Bewohner des Hauses angehören, versorgt sich mit Wärme und Strom selbst. Der Eigentümer des Kleinkraftwerks kann auch eine dritte Person oder Gesellschaft sein, entscheidend ist, dass die Betreibergesellschaft die Anlage mietet. Statt eines Stromliefervertrags unterzeichnen die Mieter dann eine Beitrittserklärung zur GbR. Auch aus steuerlichen Gründen ist es unbedingt empfehlenswert, das BHKW als separate Gesellschaft auszugliedern. Betreibt nämlich der Hauseigentümer das Kraftwerk, so sehen die Finanzbehörden die Strom- und Wärmelieferung als unselbstständige Nebenleistungen zur Vermietung. Damit sind diese - wie die Miete - von der Umsatzsteuer befreit, was dazu führt, dass keine Möglichkeit des Vorsteuerabzugs für die Anschaffungs- und Betriebskosten des BHKWs besteht. Vermietet der Eigentümer das BHKW hingegen an die Betreibergesellschaft ist die Energielieferung eine eigenständige Hauptleistung. Damit kann der Eigentümer die Vorsteuer voll geltend machen und die Abschreibung erfolgt über 10 Jahre.

Durch die Änderungen des KWKG 2009 ist der Eigenverbrauch von Strom im Objekt eine wirtschaftlich günstigere Lösung als die Einspeisung ins öffentliche Netz.

Bei der Realisierung in der Praxis sind grundsätzlich drei Varianten in ihren Auswirkungen zu vergleichen:

  • Immobilieneigentümer / Vermieter erwirbt Anlage selbst
  • Immobilieneigentümer / Vermieter schließt Contracting-Vertrag mit Drittem ab
  • Betreibergesellschaft wird gegründet und betreibt Anlage selbst - hier Zeitungsartikel

Jede Variante ist in ihren finanziellen und mietrechtlichen Auswirkungen unterschiedlich. Im Einzelfall ist eine ausführliche Beratung durch spezialisierte Fachleute anzuraten.

Contracting

Das MietRÄndG (Referentenentwurf vom 25.10.11) sieht Contracting als wirkungsvolles Mittel, die Energiewende im Mietrecht voranzutreiben. 

Die Wärme-Strom-Gemeinschaft eG in Schwabach hat sich in Kooperation mit Rechtsanwältin Majchrzak-Rummel auf dieses Geschäftsfeld vorbereitet:

Unternehmererklärung nach EnEV 2009

Aufgrund der EnEV 2009 kamen auf den Unternehmer/Handwerker neue Pflichten und damit neue Haftungsrisiken zu:  

•    Private Nachweise ausstellen
Gemäß der EnEV 2009 wird überprüft, ob und wie die betroffenen Eigentümer von Bestandsgebäuden ihren Pflichten gemäß der Energieeinsparverordnung nachkommen. Als Nachweis gelten neuerdings auch die Erklärungen derjenigen Unternehmen, die eine Sanierung im Sinne der EnEV an einem Bestandsgebäude durchführen, oder die oberste Geschossdecke bzw. das Dach nachträglich wie gefordert dämmen oder die Heizungen, Warmwasser- oder Klimaanlagen installieren. Der Eigentümer muss diese
Unternehmererklärung allerdings fünf Jahre aufbewahren und sie der Landesbehörde auf Verlagen vorlegen.
s. EnEV 2009, § 26a Private Nachweise

•    Mehr Bußgeld droht
Wer als Eigentümer oder Fachmann die EnEV 2009 nicht berücksichtigt, dem droht ein erheblich erweiterter Bußgeld-Katalog: Wer vorsätzlich oder leichtfertig ein neues Wohn- oder Nichtwohngebäude erbaut und dabei die Anforderungen der EnEV 2009 nicht entsprechend erfüllt, der handelt ordnungswidrig und es drohen ihm Bußgelder. Auch wer eine Sanierung im Bestand durchführt und dabei die energetischen Ansprüche der EnEV nicht erfüllt, handelt ordnungswidrig im Sinne der EnEV 2009. Die verschärfte EnEV sieht es nun auch als Ordnungswidrigkeit an, wenn die bereitgestellten Daten für den Energieausweis im Bestand nicht korrekt sind, oder wenn der Aussteller die Berechnungen für den Energieausweis aufgrund von unkorrekten Daten durchgeführt. Nicht zuletzt droht die EnEV 2009 auch Firmen, die unkorrekte Unternehmererklärungen ausstellen, nun mit Bußgeldern.
s. EnEV 2009, § 27 Ordnungswidrigkeiten